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海南,中国楼市里最神奇的资产标的

发布时间:2019-02-02 14:01:11编辑:manbetx万博体育浏览(0)评论览(0)

    yqgou.net编者按:本文来自微信公众号:真叫卢俊,(ID:zhenjiaolujun0426),作者首席投资官三鱼,36氪经授权转载 “海南不需要做中国的夏威夷,而是应该做二十一世纪的夏威夷或者二十二世纪的夏威夷。 (海南)另外一个定位是要对标香港,且必须超越香港。” 听着是不是像脑子抽风了?如果这段话出自我们亲爱的马云马老师之口,你会怎么想? 事实上,这是前端时间海南企业家咨询会上,马云发表的一个观点。 嗯,小目标还是要有的,万一实现了呢,比如超越香港... 我们先来看下对手盘,香港。 三鱼以前和朋友说过,世界上有两种金融中心,一种叫国内金融中心,一种叫国际金融中心。 前者,主要是考虑,如何把钱分配出去的问题,也就是要真正掌握金融体系话语权的那个,所以这个金融中心在我们国家,叫北京。 后者,其实不需要什么天赋,只要自由,和高度法制,剩下的进进出出,你想怎么玩怎么玩。很可惜,目前能在这点上做到的,中国只有香港。 而对比金融中心,香港更是国际航运中心,每年在香港吞吐的集装箱量,可以超过2000万标箱。发达的贸易,才能迭代出高度繁荣的金融需求。 如果没有去过海南,可能各位很难想象,海南当下的基础之薄弱。 虽然有着自由港的政策利好,但就航运来说,2017年,海南进出口总额为702.4亿元,仅占全国277923亿元进出口总额的1.7%,体量非常之小。 金融中心,对海南,更是没边的事。 所以,海南,对标香港,至少目前看来,实在是件没谱的事。 然而,很多事情,往往孕育在想象力之中。 海南目前大概有一件事情,是能和香港对标的,就是那神奇的房价。 作为中国的一大宝岛,海南的房价,就像潮起潮落的海浪了,历经波折。从1988年开始的成立省级行政区,到2010年的获批建设国际旅游岛。这片土地上最不缺的就是各路炒房资本,10几年前海南的房地产,就是是重点以炒地、炒楼花、玩土地杆杠的楼市泡沫。 应该说,之后的2014-2018年3月,堪称海南楼市历史上"最正常”的四年了。 直到4.22最严政策,海南几乎可以称得上是,彻底失去房地产。 其实我们回过头来复盘,海南楼市神奇的背后,自有其逻辑。 我想先让大家看一组对比数据,2018年前三季度31省份“房地产开发投资占GDP比重”排名中,海南省占比达到了34%,高居榜首。 毫无疑问,房地产依然还是目前海南支柱性产业。 看起非常可观,但作为支柱性产业,2006-2017年,海南全省10年商品房成交总量67.5万套(包括写字楼和商铺)。如果剔除各种非住宅,海南全省10年,一共大约卖了40万套住宅,而例如二线城市重庆,2017年,商品住宅成交量就达到43万套。 换句话说,海南楼市容量没有大家想象的那么大。而这和海南脆弱的生态承载力有关,而政府其实也充分意识到这点。 应该说,早在4.22全面新政之前,政府就从环保出发,开始收紧地产政策,标志就是从1月4日开始,海南实行最严土地管理政策。 但是,你没法否认,海南依然有着中国最独一无二的热带和海景资源,每年年均6万套左右供给是难以满足全国性客户需求的。至少对冬天,深受严寒和雾霾双重摧残的北方朋友来说,海南吸引力是非常惊人的。 而且,海南还有很容易被忽略的地方在于,海南的一大投资对手盘,是东南亚。三鱼自己也对比过,不可否认,东南亚是有着比海南更优质的自然资源,和性价比。 只是海南,拥有一件东南亚难以言喻的优势,叫确定性。也就是,海南楼市再神奇,也依然是被中国楼市包裹的,不会面对东南亚小国诸多不确定性风险,比如再重演一次98年东南亚危机呢。 总的来说,海南整体本地供需其实供大于求(海南全省人口不足千万),但是如果能有全国性的需求能注入,那么海南楼市就是供不应求。 而是就是海南楼市的根本性力量,无论这股需求是来炒作,是来投资,还是想养老。 那这是否意味着,海南楼市长期依然看涨?其实我反而想谈谈海南自身。 海南,其实更急迫的问题,不在于摆脱房地产依赖,而是基础性太差。 简单来说,人口万博体育平台,万博体育官方www.shjiazheng.cn平台,万博体育正规官方平台流入不足,人才短缺,基础设施不足,产业亟待转型,物价高。其实这几点,都不能孤立去看,甚至已经形成一个消极循环。 这里我不罗列太多数据,以我自己在海南生活过一段时间的感受说话。比如,海南虽然是偏热带气候,物产丰富,理论上可以自己自足。但是实际上物资还是靠大陆输入。 我曾开车经过过海轮渡,一排排过海大货车堵场盛况,给我留下深刻印象。一直规划中琼州海侠通道,至今还是空中楼阁。说白了,没有这样的基建通道,如果物流不能低成本的参与大陆打的贸易体系中来,物价这么降的下来? 而生态环境的脆弱,造成的海南第二产业的薄弱,支柱产业地产和旅游,本质上并不是一个能接纳多数就业人口的产业,不要说吸引人口,本来不多的人口,也会外流。 不过好在,国家始终惦记着这个宝岛,送出众所周知第三重礼,自贸港。 而且,正是因为海南的基础薄弱,在战略上,有着目前中国唯一自由港的海南,有着极大的想象空间,比如马云的话,还有些,大家可以体会下。 “海南自由贸易港的最重要的价值,不仅要建一个港口,而且要积极参与世界贸易游戏规则新规则的制定和打造。 海南在贸易方面可对标香港实行税制改革,在海南全岛流通和消费领域取消关税和增值税。 取消不必要的进口管制,允许货物自由进出和流转。 ...” 其实就是我们目前改革深水区的要做的事,在海南自贸港里,我们平常一些敢想不敢做的硬骨头,比如资本自由流通之类的,是完全可以先行探索,先行实验的。 当然,这些都是想象空间,不过,有时候想象往往有着某种预期的含义。 想象毕竟是想象,虽然海南未来,相当程度取决于转型和自由港的成功与否。但说回现实,楼市依然是当下海南不可避免的现实。 2017年,海南的税收中,房地产占49%,投资占了51%。 而且我们也在后台收到这样的问题。 加上春节还是海南房地产的传统旺季,虽然被锁死,也留下各种入户小缺口,所以相信感兴趣的人不少,简单聊下。 一句话,三鱼眼中的海南市场,不是铁板,是分化。 海南虽小,格局上,却分为5块,南方三亚,北方海口,东线,西线,中部山区,大致和海南规划中5大组团差不多。 我们再配合下,海南各市的房价地图,一一道来。 南方三亚,成名已久,不消多说,连同一旁陵水,也是能在中国房价中排名前列的。 事实上,很多人以为海南都四季如春,却不是的。由于中间五指山山脉阻隔,加上最接近赤道,南部这一片,才能做到真正的四季如夏。 拥有最好自然资源,自然价格全岛最贵,不过还是那句话,富人之间游戏。 对了,有两地值得注意。一者,正是因为四季如夏,长期反而不适合生活,二者,作为只有50万人口旅游城市,外来候鸟是绝对的主力,所以这样限购下,往往是最容易受伤的。 北方海口,这是海南我最看好的地方。 毫无疑问,作为省会,海南科教文卫中心不必说,实际上,海南也在逐渐开始强省会之路,未来,海南资源将加速像海口聚集。 而只有海口能做到,有本地刚需托底,实际上,虽然海南封岛,但海口新房却依然旺盛。 截至2018年11月末,海口的住宅库存只有240万平米,相比2017年末减少了90万平米,去化周期只有6个月。 或者说,整个海南市场,只有海口楼市是有双保险,经得起封岛的折腾。 更重要的是,海口也将是自贸港最大预期所在,所以理解这些,你就不难理解,为什么海口在一周前,居然逆势加强调控了。 当然,还可以继续细分,如果你想知道三鱼更看好海口两个板块,在公众号“三鱼投资说”,后台回复“海口”,我把这两个板块发给你。 东线和西线,应该说,东线的基础设施和配套是好西线不少的,但本质,其实差不多,尤其东线价格和海口不相上下,但是实现配套还是长远预期,都是差于海口的。 当然,如果你坚持两地的性价比,那么不要贪图便宜,贵点的东线比西线好。 最后,最便宜的中部山区,如果你对海南的山有兴趣的话,我也无话可说。 人来人往,潮来潮去。 但海南最美样子大约有两种: 一种,过往,刀耕火种,日落而息。 一种,未来,从容克制,涅槃重生。 www.cnnut.com